Программа реформирования ЖКХ была явно не продумана. Как это часто бывает в Казахстане -- "телегу поставили впереди лошади". Не были проработаны многие моменты, связанные с рентабельностью ОСИ и ПТ, не учли, что принцип "один дом -- один счёт -- одна управляющая компания" явно не подходит, например, для двухэтажных домов, где в наличии 4-8 квартир. Квартировладельцы в таких домах не в состоянии полноценно содержать кондоминиумы.
Ещё в самом начале реализации проекта перехода к новым формам управления кондоминиумами — Объединению собственников имущества (ОСИ) и Простому товариществу (ПТ) у журналистов, пишущих на тему ЖКХ, возникло много вопросов.
Программа реформирования ЖКХ была явно не продумана. Как это часто бывает в Казахстане — «телегу поставили впереди лошади». Не были проработаны многие моменты, связанные с рентабельностью ОСИ и ПТ, не учли, что принцип «один дом — один счёт — одна управляющая компания» явно не подходит, например, для двухэтажных домов, где в наличии 4-8 квартир. Квартировладельцы в таких домах не в состоянии полноценно содержать кондоминиумы.
Программа перехода к ОСИ и ПТ разрабатывалась столичными чиновниками. Они взяли за основу ситуации в Астане и Алма-Ате, где ежемесячный доход от одного среднего дома может доходить до 3-5 миллионов тенге. Для сравнения, если в Экибастузе ежемесячный сбор со средней «пятиэтажки» должен составлять порядка 60 тысяч тенге, на деле он не превышает 40 тысяч тенге — неплательщики были и будут всегда.
При этом в своё время председателям экибастузских КСК и КСП представители местной власти навязали тариф за обслуживание домов в размере 15 тенге за квадратный метр с одного квартировладельца. Тогда как по самым скромным подсчётам руководителей кооперативов этот тариф должен быть не менее 23 тенге за квадратный метр жилой площади.
Добавьте к этому и такой момент: председатели столичных (и областных) ОСИ и ПТ могут (с согласия жильцов) сдавать в аренду подвальные и чердачные помещения, размещать на фасадах жилых домов рекламные баннеры, лайтбоксы и т.д. Разумеется, в моногородах, таких как Экибастуз и городах-райцентрах подвальных и чердачных помещений класса «люкс» никогда не было. Да и реклама на фасадах домов небольших городов бизнес не интересует.
Тем не менее, проект реализуется. У казахстанцев, как у законопослушных граждан, выбора просто нет.
За годы становления компаний, обслуживающих многоквартирный сектор, председатели КСК, КСП, ИП научились правилам, нормам и технологиям содержания жилых домов. Насколько эффективными в этом плане станут ОСИ и ПТ — сказать трудно.
На вопросы экибастузских журналистов отвечает заведующий сектором по работе с населением ГУ «Отдел жилищной инспекции» Руслан МУСАЙБЕКОВ.
— Руслан, с начала года реализуется проект по созданию новых форм управления кондоминиумами — Объединения собственников имущества (ОСИ) и Простые товарищества (ПТ). Сколько таких новых субъектов рынка управления многоквартирным сектором на сегодня работает в Экибастузе?
— Всего в нашем городе создано 123 таких субъекта. Из них 38 — ОСИ и 85 — ПТ. Как вы уже сказали, согласно нормам действующего законодательства в сфере жилищных отношений, собственники квартир и нежилых помещений для управления объектом кондоминиума, финансирования его содержания и обеспечения сохранности общего имущества обязаны выбрать одну из двух форм управления объектом кондоминиума — ОСИ и ПТ. При форме управления ОСИ у жильцов появляется возможность самостоятельно управлять своими домами, а также накапливать деньги на их капитальный ремонт. К примеру, если сейчас КСК собирает деньги со всех домов на общий счёт и их трату сложно проследить, то теперь жильцы смогут следить за целевым расходованием средств.
Это означает, что жильцы сами могут выбирать и заключать договоры с управляющими и сервисными организациями, коммунальными службами, проверять их работу и оплачивать выполненные по своему объекту работы.
— Напомним нашим читателям механизм перехода к новым формам управления кондоминиумом.
— При форме управления ПТ собственники квартир и нежилых помещений принимают на себя все обязательства по совместному принятию решений и выполнению обязанностей. Из своего состава могут определить доверенное лицо для руководства совместной деятельностью, действующее на основании простой письменной доверенности, выданной всеми собственниками квартир, нежилых помещений.
Для управления объектом кондоминиума, финансирования его содержания и обеспечения сохранности собственниками квартир, нежилых помещений одного многоквартирного жилого дома можно создать Объединение собственников имущества. Объединение собственников имущества многоквартирного жилого дома — это юридическое лицо, являющееся некоммерческой организацией, образованное собственниками квартир, нежилых помещений одного многоквартирного жилого дома, осуществляющее управление объектом кондоминиума, финансирующее его содержание и обеспечивающее его сохранность.
Объединение собственников имущества состоит из двух или более собственников квартир, нежилых помещений.
Председатель объединения собственников имущества избирается собранием сроком на один год. Председатель вправе без доверенности представлять объединение собственников имущества во всех судах, государственных органах и организациях.
В случае передачи советом дома функций по управлению объектом кондоминиума управляющему многоквартирным жилым домом или управляющей компании выполнение функций управления возлагается на управляющего многоквартирным жилым домом или управляющую компанию.
Что касается Простого товарищества, собственники квартир из своего состава могут определить доверенное лицо для руководства совместной деятельностью, действующее на основании простой письменной доверенности, выданной всеми собственниками квартир, нежилых помещений многоквартирного жилого дома.
Управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума собственниками квартир, нежилых помещений одного многоквартирного жилого дома осуществляется на основе договора о совместной деятельности (простое товарищество), заключаемого в соответствии с гражданским законодательством Республики Казахстан. Собственники квартир, нежилых помещений принимают на себя все обязательства по совместному принятию решений и выполнению обязанностей. Доверенное лицо простого товарищества открывает текущий и сберегательный счета в банках второго уровня в течение пятнадцати рабочих дней со дня подписания договора простого товарищества.
Для создания ОСИ необходимы четыре документа:
— заявление от имени ОСИ,
— протокол собрания, где собственники приняли решение о создании ОСИ и выборе председателя, типовой устав ОСИ и квитанция об оплате регистрации ОСИ в размере 1 МРП – 2651 тенге.
Если у жильцов по каким-либо причинам не получается провести собрание, можно организовать письменный опрос, затем листы опроса подшить и прикрепить к протоколу собрания на котором подведены итоги опроса.
Для создания ПТ необходимо 100% согласие владельцев квартир дома. Каждый из них должен дать доверенность и подписать договор о совместной деятельности; заявление по форме, установленной Министерством юстиции; протокол собрания; устав объединения собственников имущества;
Председатель ПТ будет выполнять такие же функции, что и председатель ОСИ.
— Возникают ли конфликтные ситуации между руководствами КСК (КСП) и владельцами квартир, выбирающих новые формы управления?
— Должен отметить, что в большинстве случаев председатели КСК не препятствуют реформе, сами организовывают жильцов к проведению необходимых процедур. А КСК переходят в разряд сервисных компаний, которые могут оказывать ОСИ и ПТ услуги по поддержанию кондоминиумов в эксплуатационном состоянии. В качестве примера можно привести вновь созданную сервисную компанию «РИЛ». Её организовали бывшие сотрудники КСП «УЮТ-А». Напоминаю, что все интересующие вас вопросы вы можете задать по телефонам ГУ Отдел жилищной инспекции акимата города: +7 718 734 73 53, 34 73 47.
Беседовал Игорь ТИМОШЕНКО.
Фото автора.
