27 ноября 2022, Воскресенье

Слабые звенья жилищной революции

1 июля 2023 года Казахстан должен перейти к новым формам управления кондоминиумами: ОСИ и ПТ. Они, по задумке авторов реформы, должны, как более прогрессивные и прозрачные форматы, прийти на смену КСК, КСП и ИП. Произойдёт ли всё по этому сценарию или нас ждут очередные отсрочки? Каковы самые слабые звенья реформы?

— Начнём с того, что исходные данные реформы окутаны туманом. Мы до сих пор не знаем точное количество многоэтажных жилых домов в стране, —говорит в интервью нашему изданию Алия БОГАЕВА, главный редактор портала «Бюллетень собственника и предпринимателя ЖКХ», руководитель учебного центра «ЖКХ-ИНФО». — Неоднократно мною задавался вопрос: почему разнятся данные статуправления, КДС и Казцентра ЖКХ? Ответа так и не получила. Сделала официальный запрос в Бюро национальной статистики Агентства по стратегическому развитию и реформам РК. Полученные данные сформированы на основе Информационной системы «Статистический регистр жилищного фонда» ИС «СРЖФ». Основными источниками актуализации данных ИС «СРЖФ» являются государственная база данных, регистр населения, сведения похозяйственного учёта и сведения из выборочных обследований домашних хозяйств. Данные на 1 января 2022 года говорят о том, что количество домов по Республике Казахстан выглядит следующим образом: всего в РК — 310 810 жилых домов (от 2-х до 6-квартирных домов), многоквартирные дома от 6 и более квартир по Казахстану составляют 63 445 домов, в том числе в Алматы – 11 713 квартир, в Астане — 3 311 домов, в ЮКО (Шымкент, Туркестан) — 4 372 дома, ну, и так далее.

Ещё один немаловажный момент: большинство многоквартирного жилого фонда страны сильно изношено. Многие дома не видели капитального ремонта со времён Союза. Благо, при тогдашней власти строили, что называется, «дёшево, но сердито». Запас прочности советского жилого фонда оказался вполне приличным. Это, кстати, признают многие международные эксперты в области ЖКХ.

Авторитетное мнение о качестве «советских» построек я впервые услышал от руководителя проекта модернизации жилья в Восточной Европе Бернхарда Шварца. Произошло это на международной выставке-семинаре по проблемам санации многоквартирных домов, которая проходила в Астане. «Когда мы начали модернизировать жильё в Восточной Германии, — поделился г-н Шварц, — мы не снесли ни одного дома, построенного советскими специалистами. Там применялся бетон какой-то «бешеной» марки. Эти дома простоят столетия. Мы просто отселили из них жильцов, «раздели» корпуса, провели внутреннюю перепланировку и полную санацию с применением энергосберегающих материалов и смарт-технологий». Санация одной квартиры в Восточном Берлине обходилась в 25000-27000 евро. Суммы для нас, конечно, фантастические. Но и объём работ, и качество – впечатляют. Дома советской эпохи строились, как уже было упомянуто, «дёшево, но сердито». Никаких изысков, вопрос эстетики никогда не был первоочередным. Старались строить быстро, надёжно и обеспечить жильём как можно большее количество очередников. Шум на стройплощадках затих в начале 90-х годов с развалом СССР. В «наследство» городам бывших союзных республик достались недостроенные дома, фактически модули-коробки на пустырях. Ситуацию осложнила и миграция: люди меняли место жительства, уезжая за рубеж в поисках работы и лучшей жизни, бросали квартиры. В городах Казахстана появились целые микрорайоны-призраки, оперативно занятые людьми без определённого места жительства и рода занятий.

Покинутые жильцами многоквартирные дома без хозяйского глазу разрушались. Дверные и оконные рамы, сантехника, трубы разворовывались.

С начала «нулевых» сообразительные люди стали скупать квартиры за бесценок, заселяться в брошенное жильё. Актуальной стала тема переделок, сноса стен. Всё это отрицательно сказывалось на состоянии МЖД, но остановить стихийные переделки было невозможно.

Мало того, например, ещё в 2018 году в Казахстане собирались разрешить жильцам производить перепланировку квартир в многоэтажных домах без согласования с государственными органами.

Об этом тогда заявил вице-министр по инвестициям и развитию РК Каирбек Ускенбаев. Правда, чиновник упомянул: если вопрос не касается сноса несущих конструкций. Излишне говорить, что вопрос перепланировки квартир в многоэтажном секторе страны уже много лет является одним из самых болезненных в сфере ЖКХ. Начнём с того, что ни в одном цивилизованном государстве жилец не может произвести никакую перепланировку жилья в многоквартирном доме. Ни с согласия с соответствующими органами, ни при отсутствии оного. Автор этого материала лично задавал этот вопрос на нескольких международных конференциях по проблемам ЖКХ, проходивших в Астане, иностранным представителям. «Ни в коем случае, — заявляли они хором. — Вы что?! Если каждому вздумается сносить стены и колонны — это приведёт к разрушению зданий!». А руководитель проекта санации домов в Восточной Европе, уже упоминавшийся Бернхард Шварц пояснил: «Ни при каких обстоятельствах в Европе никто не разрешит жильцу производить демонтаж любого вида в уже построенном доме. Если дом подлежит реконструкции, мы отселяем всех жильцов, проводим полную санацию, а потом вновь заселяем людей. Любая реконструкция полностью согласовывается со всеми государственными органами, имеющими отношение к жилому фонду».

Заметим, даже при отлаженной за многие годы работе КСК не удавалось полноценно отслеживать и запрещать капитальные переделки в МЖД. Каким образом защищать дома от варварских переустройств смогут вновь образованные ОСИ и ПТ — остаётся только гадать.

— Если честно, не думаю, что с 1 июля 2023 года мы окончательно перейдём к новым формам управления кондоминиумами — ОСИ и ПТ, — продолжает Алия Богаева. — В новой редакции закона нужно всего лишь изменить одну формулировку и записать так: «ОСИ, ПТ и другие». Пусть владельцы квартир и помещений делают выбор сами. Мы же не говорим, что ОСИ и ПТ — это плохо. Просто предлагаем дать собственникам право выбора. С чем мы сталкиваемся сейчас… Новые руководители ОСИ и ПТ просто не готовы принять на себя управление. Их никто ничему не учил (это, кстати, было и главной ошибкой со времён советской приватизации: жильё людям передали, а как им управлять — никто не научил).  Руководители ОСИ и ПТ задают очень наивные непрофессиональные вопросы. Почему мы и начали их обучение. Далее. Даже по данным того же Казцентра ЖКХ, из вновь созданных структур 80% составляют простые товарищества и лишь 5% — ОСИ. Надо говорить честно: реформа не пошла. Да и власти, заметьте, «ослабили хватку», всё меньше упоминаний о реформе. Возможно, это связано с предстоящими президентскими и парламентскими выборами… И ещё. Есть проблемы (и сферы МЖД это касается особо), решать которые проще коллективно. При рациональном управлении руководить несколькими домами продуктивнее, чем одним.

Жилой фонд страны, повторимся, неоднороден. Какие-то дома изношены больше в силу длительного срока эксплуатации, какие-то, что новее, меньше. Но, в любом случае, износ неизбежен. Ввод дома в эксплуатацию — момент начала его износа. Это как момент рождения человека — первый шаг к смерти. Задачу продления жизни многоквартирных жилых домов могут решить только профессионалы. Которых на скорую руку не наштамповать.

Игорь ТИМОШЕНКО.

Фото автора.

P.S. Кстати. Цитата из недавнего прошлого, ярко иллюстрирующая сомнительность статданных, предоставляемых государственными органами: «По данным Комитета по статистике министерства национальной экономики РК, общее количество МЖД составляет 321 990 единиц, из них в городских населенных пунктах — 136 946 единиц, в сельских населенных пунктах — 185 044 единицы. По данным местных исполнительных органов (МИО), по состоянию на 1.07.2016 г. в Казахстане насчитывалось всего 78 402 МЖД, разница со статистическими данными составляет 243 588 МЖД. Такое огромное расхождение в цифрах связано с методом сбора данных…». Данное резюме составлено в рамках выполнения Проекта «PRO HOUSE — Профессиональное управление жилищным фондом в Казахстане и Узбекистане» на основе анализа состояния сферы жилищно-коммунального хозяйства в Республике Казахстан, выполненного АО «Казахстанский центр модернизации и развития жилищно-коммунального хозяйства», а также мнения независимых экспертов.